O valor do foro aumentou abusivamente em mais de 1.000% em três anos pela Associação Aracajuana de Beneficência
Decisão judicial protege foreiros de cobranças ilegais e estabelece limites para reajustes anuais
O caso também se aplica aos conhecidos “terrenos de marinha”.
Em decisão recente, a 7ª Vara Cível de Aracaju proferiu sentença declarando a nulidade e PROIBIU lançamentos abusivos de foro com aumento de 1.014,8% em apenas três anos.
A decisão, fundamentada em extensa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e em dispositivos legais federais, representa um marco na defesa dos direitos de proprietários de imóveis submetidos ao regime de enfiteuse – o popular “foro” (regime de aforamento).
O caso analisado pela Justiça sergipana expôs uma prática prejudicial a inúmeros foreiros: a inclusão indevida de benfeitorias na base de cálculo do foro.
Enquanto a legislação federal determina que o foro de 0,6% deve incidir exclusivamente sobre o valor da terra nua, conforme estabelece o parágrafo único do art. 4º do Decreto-Lei nº 3.438/1941, a entidade Associação Aracajuana de Beneficência cobrava valores calculados sobre o valor venal total do imóvel, incluindo todas as construções e melhorias realizadas pelo próprio foreiro ao longo dos anos.
O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO JUDICIALMENTE FOI EXTRAORDINÁRIO: enquanto nos últimos 15 anos (entre 2012 e 2021) os reajustes anuais do foro somaram módicos R$ 2.212,99, em apenas três anos (2022 a 2024) a associação cobrou a exorbitante quantia de R$ 11.406,05 – um salto desproporcional que violou frontalmente os limites estabelecidos pela Lei Federal nº 14.676/2022.
Para ilustrar a dimensão da abusividade: enquanto o valor correto do foro anual deveria ser de apenas R$ 211,05 (calculado sobre a terra nua de R$ 35.175,00), a entidade chegou a cobrar R$ 4.165,94 em um único exercício fiscal – valor que superou a cobrança do IPTU sobre o mesmo imóvel.
O excesso cobrado nos três anos totalizou R$ 10.772,90, valor que foi declarado inexigível pela Justiça.
A sentença foi categórica ao fundamentar que “o valor do foro não pode incidir sobre o valor real do imóvel, devendo ser excluídas as benfeitorias”, citando precedentes do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que enfatizam a necessidade de “preservação da riqueza criada pelo foreiro” e a “vedação ao enriquecimento sem causa” por parte do senhorio direto, vide:
Outro aspecto crucial da decisão diz respeito aos limites legais de reajuste anual. A Medida Provisória nº 1.127/2022, convertida na Lei nº 14.676/2022, estabeleceu que para o exercício de 2022 o reajuste ficaria limitado a 10,06% (correspondente ao IPCA de 2021), e para os exercícios seguintes, o limite seria de até duas vezes a variação acumulada do IPCA do exercício anterior.
No caso concreto, enquanto o IPCA dos três anos somou aproximadamente 25%, o reajuste aplicado pela associação ultrapassou absurdamente os 1.000%.
A decisão judicial não apenas declarou a nulidade dos lançamentos abusivos, mas também determinou que a base de cálculo do foro seja fixada em R$ 35.175,00 (valor da terra nua conforme o próprio Boletim de Cadastro Imobiliário da entidade) e estabeleceu que o foro anual correto é de R$ 211,05, sujeito apenas aos reajustes legais pelo IPCA dentro dos limites da Lei nº 14.676/2022.
Além disso, o magistrado proibiu expressamente a associação de incluir benfeitorias em futuros lançamentos, sob pena de multa, reconhecendo que tal prática viola direitos fundamentais do foreiro e representa apropriação indevida de valor agregado exclusivamente pelo trabalho e investimento do particular.
O Código Civil de 2002, em seu art. 2.038, embora tenha proibido a constituição de novas enfiteuses, ressalvou expressamente as já existentes, mas estabeleceu no § 1º, inciso I, que “é defeso cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado sobre o valor das construções ou plantações”. A mesma lógica se aplica ao foro anual: as benfeitorias não podem integrar a base de cálculo, sob pena de se apropriar da riqueza gerada exclusivamente pelo foreiro.
IMPORTÂNCIA DA ATENÇÃO À COBRANÇA: esta decisão alerta todos os foreiros para a necessidade de verificar criteriosamente os lançamentos anuais de foro. Muitos proprietários pagam valores abusivos por anos sem questionar, desconhecendo que a lei protege o direito à cobrança justa e proporcional. A base de cálculo deve ser sempre a terra nua, excluindo-se qualquer valorização decorrente de benfeitorias.
O fato gerador do foro é o uso do terreno em regime de enfiteuse, e o valor devido deve refletir exclusivamente o valor original da terra, não podendo se beneficiar das construções erguidas com recursos próprios do foreiro. Aceitar o contrário seria permitir que o senhorio direto se apropriasse, sem qualquer investimento, de toda a valorização gerada pelo trabalho e capital alheios.
Por fim, é fundamental esclarecer que foro, em enfiteuse, trata-se de preço particular entre as partes (senhorio direto e foreiro), não se confundindo com tributo. Trata-se de pensão anual devida pelo domínio útil, mas que deve observar rigorosamente os parâmetros legais estabelecidos no Decreto-Lei nº 3.438/1941, no Código Civil e nas normas regulamentadoras.
A natureza privada da relação não autoriza arbitrariedades, estando o senhorio direto vinculado aos mesmos princípios que regem todo o ordenamento jurídico, especialmente a vedação ao enriquecimento sem causa.
Esta vitória judicial demonstra que o Poder Judiciário está atento às práticas abusivas e disposto a corrigir ilegalidades que prejudicam milhares de famílias. O ganho econômico para o foreiro neste caso ultrapassou R$ 11.000,00 em apenas três anos, mas o valor da conquista vai muito além: trata-se da afirmação de que direitos patrimoniais devem ser respeitados e que cobranças devem observar limites legais claros e transparentes.