Tutela antecipada impede cobrança de valores calculados sobre benfeitorias e protege patrimônio de foreiros
Em decisão liminar, a Justiça de Sergipe concedeu medida urgente para impedir que Associação Aracajuana de Beneficência continue emitindo certidões negativas de débito e lançando novos exercícios de foro com valores abusivos.
A medida liminar foi deferida após constatação judicial de que existe “discrepância patente entre os exercícios de foros anteriores com os que atualmente estão sendo cobrados”.
O PROVEITO ECONÔMICO IMEDIATO DESTA LIMINAR É INQUESTIONÁVEL: o foreiro fica protegido de ser compelido a pagar valores exorbitantes para obter certidões necessárias à alienação, oneração ou regularização do imóvel.
Em regra, a exigência de quitação de foros abusivos impede negócios jurídicos essenciais, como a venda do imóvel, obtenção de financiamento bancário ou até mesmo a regularização fundiária.
A decisão estabeleceu que a associação deve “se abster de emitir certidões negativas de débito e exercícios de foro até o julgamento de mérito”, sob pena de multa de R$ 500,00 para cada certidão negativa e para cada exercício de foro emitidos em desconformidade com a ordem judicial. Esta penalidade visa garantir efetividade à determinação, coibindo o descumprimento da medida protetiva.
O fundamento central da liminar reside na constatação de que os valores cobrados nos últimos exercícios representam aumento desproporcional e ilegal. Enquanto ao longo de vários anos os reajustes foram módicos e compatíveis com os índices de inflação, nos últimos três anos houve salto exponencial de mais de 1.000%, sem qualquer justificativa técnica ou legal plausível.
Para dimensionar o prejuízo que seria causado sem a liminar: se o foreiro necessitasse vender seu imóvel ou obter financiamento bancário, seria obrigado a pagar os valores abusivos integralmente para conseguir a certidão negativa. Considerando que a diferença entre o valor correto (R$ 211,05/ano) e o valor cobrado chegou a R$ 3.860,43 em um único exercício, o foreiro teria prejuízo imediato superior a R$ 10.000,00 apenas para regularizar três anos de cobrança indevida.
A liminar também considerou elementos de contradição na própria conduta da associação. Conforme demonstrado nos autos, a entidade emitiu em 2022 uma “Notificação Informativa de Foro” que reproduzia parcialmente as normas legais do aforamento, mas não indicou nenhum tipo de reajuste específico na base de cálculo tampouco no valor nominal do foro. Posteriormente, passou a aplicar reajustes estratosféricos sem fundamentação técnica ou notificação administrativa prévia adequada.
Mais grave ainda: no exercício de 2024, a própria associação editou dois lançamentos distintos – sendo o primeiro dentro do patamar legal (R$ 398,67, que foi pago) e o segundo absolutamente abusivo (R$ 3.379,68). Esta contradição flagrante evidencia a ausência de critério técnico uniforme e reforça a caracterização do arbítrio, justificando plenamente a concessão da tutela liminar para suspender novas cobranças até o julgamento definitivo.
ATENÇÃO À INCIDÊNCIA DO FATO GERADOR:
O foro em enfiteuse tem como fato gerador o uso do terreno em regime de domínio útil. Porém, a base de cálculo deve ser sempre e exclusivamente o VALOR DA TERRA NUA, conforme determinação expressa do art. 4º, parágrafo único, do Decreto-Lei nº 3.438/1941. O fato de existirem construções no imóvel não amplia o fato gerador nem autoriza a incidência sobre benfeitorias.
Esta distinção é crucial: o fato gerador (uso do terreno) permanece o mesmo ao longo do tempo, mas a base de cálculo (valor da terra nua) deve ser atualizada apenas por índices de inflação dentro dos limites legais, jamais podendo incorporar o valor agregado pelas construções e melhorias realizadas pelo foreiro com seus próprios recursos.
Como destacou a jurisprudência do STJ citada nos fundamentos: “a transferência onerosa entre vivos do domínio útil dependerá do prévio recolhimento do laudêmio em quantia correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do imóvel, EXCLUÍDAS AS BENFEITORIAS”. A mesma lógica se aplica ao foro anual: benfeitorias jamais podem integrar a base de cálculo.
A decisão liminar garante ainda que o foreiro não seja prejudicado na obtenção de certidões necessárias para atos da vida civil. Muitos foreiros são surpreendidos ao descobrir que não conseguem vender seus imóveis, obter empréstimos ou realizar inventários porque a associação condiciona a emissão de certidão negativa ao pagamento de valores abusivos questionados judicialmente. A liminar impede esta prática coercitiva.
É importante ressaltar que foro em enfiteuse trata-se de preço particular, não de tributo. É uma contraprestação pecuniária pelo uso do domínio útil do terreno, regida por normas de direito privado, mas que deve observar os parâmetros legais estabelecidos em normas federais. A natureza privada não autoriza cobranças arbitrárias ou desproporcionais, estando o senhorio direto sujeito aos princípios gerais do direito, notadamente a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa.
A liminar representa segurança jurídica imediata para o foreiro, que passa a ter a tranquilidade de que não será compelido a pagar valores abusivos enquanto a questão é decidida em definitivo. Mais do que isso, a decisão reconhece publicamente a verossimilhança das alegações de abusividade, antecipando efeitos da tutela jurisdicional e protegendo o patrimônio do particular contra práticas ilegais.
GANHO ECONÔMICO PROJETADO SIGNIFICATIVO:
Considerando que a liminar impede novos lançamentos abusivos enquanto durar o processo, e que posteriormente a sentença declarou a nulidade definitiva dos valores excessivos, o foreiro economiza milhares de reais que seriam indevidamente cobrados a cada ano.
No caso concreto, apenas nos três anos anteriores o excesso cobrado foi superior a R$ 11.000,00 – valor que não precisará mais ser pago nos exercícios futuros.
Por fim, a liminar cumpre importante função pedagógica e preventiva: alerta todos os foreiros sobre a necessidade de questionar cobranças que apresentem aumentos desproporcionais e orienta as associações e demais senhorios diretos sobre os limites legais que devem observar. A intervenção judicial tempestiva evita a perpetuação de ilegalidades e garante que o instituto da enfiteuse, embora não mais possa ser constituído, seja regido conforme a lei enquanto vigorar.