A retomada de um imóvel financiado não é um passeio do banco até o cartório.
A Lei 9.514/97, atualizada pelo Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023), exige um procedimento rigoroso, com requisitos formais que, se descumpridos, podem anular tudo — inclusive o leilão. Conhecer esses requisitos é a diferença entre perder o patrimônio e manter o bem fruto do seu esforço.
O primeiro requisito é a constituição em MORA: o banco precisa comprovar o atraso e intimar você pessoalmente — pelo cartório de registro de imóveis, por preposto ou por correio com aviso de recebimento — para pagar a dívida em 15 dias. A intimação deve indicar o valor exato das prestações vencidas, juros, multas e encargos. Intimação enviada a endereço errado ou sem comprovação de recebimento é vício grave.
Tradução do JURIDIQUÊS: constituir em mora significa um ato ou procedimento que torna o devedor conhecedor da sua inadimplência. Com isso, abre-se prazo para purgar ou reagir à mora e, para o banco, inicia-se o procedimento para retomada do imóvel até o leilão.
E se você não pagar? O banco requer a consolidação da propriedade, averbada no registro de imóveis.
A partir daí, o imóvel está perdido? Não: a lei ainda garante ao devedor o direito de preferência para readquirir o bem até a data do segundo leilão, pagando a dívida e as despesas.
Detalhe: o leilão em si só pode ocorrer com a NOTIFICAÇÃO PESSOAL do devedor sobre data, hora e local — exigência que o STJ considera indispensável, sob pena de nulidade.
Os erros mais comuns que anulam o procedimento são:
1) intimação irregular ou para endereço desatualizado;
2) edital publicado sem esgotar as tentativas de localização (o edital é medida excepcional);
3) leilão sem comunicação pessoal da data;
4) descrição desatualizada do imóvel no edital.
Em 2026, o STJ reafirmou que a falta de intimação pessoal do devedor anula o leilão extrajudicial e os atos subsequentes.
O STJ também consolidou, no Tema 1.288, que a purgação da mora só é possível antes da averbação da consolidação — depois dela, resta apenas o DIREITO DE PREFERÊNCIA.
E, em decisões recentes, o tribunal tem anulado leilões em que o edital descrevia o imóvel de forma desatualizada. A jurisprudência, portanto, protege o devedor que foi mal notificado, mas exige rapidez.
Há ainda uma limitação importante: controvérsias sobre cláusulas do contrato que não envolvam a notificação não impedem a retomada — são resolvidas por perdas e danos. Ou seja, nem todo erro serve de defesa; é preciso saber distinguir o vício que anula o leilão do vício que apenas indeniza.
Se você foi notificado, está em mora ou já perdeu o imóvel, um profissional especializado pode analisar o procedimento passo a passo e identificar os vícios que o banco cometeu.
Muitas retomadas são anuladas por falhas formais que passam despercebidas. Não assine nada, não desocupe o imóvel e não aceite a primeira proposta do banco sem orientação especializada.